资产包概况

资产包标题：湖北荆门屈岭星辰4号物业资产运营20150313

资产运营方：湖北瑞康置业有限公司

资产包规模：220万元

资产包期限：5年

预期权益增值率：270%/年

运营监管方：

第一监管方：深圳市中炬科技发展有限公司

第二监管方：刘玉峰（挂包特许服务商）

第三监管方：（最大权益份额持有方网主）

资产包构成

一、未来进入资产包的主要资产构成：

1号资产：屈岭星辰项目星辰大厦1层，面积：1709.58平米。

二、地理位置：湖北荆门市屈家岭二亭湾路东。

三、经独立第三方评估机构评估，该资产税后净值约830万元。

资产运营方案

一、购入该资产，权益投资方持有物业资产100%产权。

二、运营方湖北瑞康置业有限公司将以租赁等方式运营该资产，租金回报率为资产包初始权益总额的19.2%/年。

三、若资产运营方违约，该物业资产将直接以转让等方式进行处置；依据第三方专业机构评估，届时该资产包预期权益增值率将达270%/年。

四、权益份额持有人可以长期持有该权益并分享租赁收益，也可以通过权益份额转让或资产转让直接获取权益增值收益。

资产运营分析

1、资产区位优势：

该项目系荆门市屈家岭管理区重点工程项目之一，地处有“中国农谷”之称的?荆门市屈家岭，距新客运中心仅500米，距市政府约800米，雄踞城市新区龙头核心版块，扼守农谷大道、恒祥路城际交通咽喉，集成周边政务、商业、资讯最核心精华资源，是商业时代屈家岭最具投资力和回报率的重点旧城改造项目和推进“中国农谷”建设步伐的亮点工程。

2、资产价值优势：

根据最新市场评估，该资产市场价值约为830万元，而本次收购的购入成本约为220万元，购入该资产后，资产包权益即升值达270%，权益份额持有方获利可观。

3、资产运营优势：

该资产包资产产权清晰，实施容易。且资产运营方运营经验丰富，资源丰富，可以较为快速有效的完成资产运营。

4、风险监管优势：

该资产包设置了三个独立的运营监管方对整个运营过程实施全封闭运营监管，可以非常有效的保障资产运营过程透明，以及包内资产的安全。

5、运营风险分析：

该资产包运营的主要风险如下：

(1)、交易风险：主要是指资产包项目合作过程中各方违约的风险。

该资产包项目合作过程中涉及的各方均身份真实明确，且受相关法律法规约束。相关资产、运营和监管高度分离，责权利明确，各方主观恶意违约风险极低。

(2)、市场风险：属于最普遍的风险，在此主要是指资产减值的风险；

本资产包的土地、房产及正在开发的在建工程资产位于湖北荆门市屈家岭管理区，屈家岭作为“中国农谷”建设的起步区、先行区和引爆区，有项目建设的天然优势，区位因素优势明显。由于在屈家岭城区高品质住房还比较少，屈岭星辰提供的住宅产品，既可以面向新购房客户群体，也可以面向屈家岭城区潜在的换房客户。根据目前周边开盘项目的成交情况，该区域的房开项目销售良好。未来受多种因素影响下，不排除有价格波动的可能性，但资产减值可能性极低。

资产运营测算

运营收入

830万元

运营支出

220万元

测算周期

1年

认证类别

项目认证

认证结论

权益增值率：270%/年

挂包特许服务商

刘玉峰

资产运营测算分解（按1年测算周期）：

1、预计运营收入830万元

2、预计运营支出220万元

支出明细：

运营保证金：22万元（资产包规模的10-20%）

3、测算周期：以1年为标准测算周期。

4、权益增值率测算：

资产运营方简介

湖北瑞康置业有限公司成立于2011年11月，注册资本5000.00万元，是一家从事房地产开发与商业运营的公司，公司经营范围：房地产开发。开发资质等级为暂定级。

公司现有员工50人（其中高级职称人员8名，中级职称人员10名，初级职称人员12名）。公司实行董事会领导下的总经理负责制，设有工程建设开发部、物资供应部、综合部、售房部和财务部，是一家具备高素质人才和科学管理水平，有一定实力的房地产开发企业。

第一运营监管方简介

一、深圳市中炬科技发展有限公司成立于1994年，以开发高科技节能环保产品、高科技生态农业、生态人居地产为主的大型综合型企业，是世界500强法国德利满环保公司，瑞典阿法、德国凯士比、西门子、日本东芝等世界顶尖环保公司产品的合作伙伴。

二、该公司董事长杨先生，具备深厚的公司运营及资产经营管理经验，担任多家公司的高层并多维拓展企业业务。其目前正在重点推动的武汉夏安山镇区开发万亩土地发展科技、居住、旅游一体的大型综合商业项目。第一期的武汉华中花卉博览园项目已经落地展开。